賃料の鑑定評価の方法

賃料の増額請求をする場合、実質賃料と支払賃料の差を理解する必要があります。

支払賃料は、いわば現在支払われている賃料ですね。実質賃料とは、賃貸人に支払われているすべての経済的な対価をいいます。

実質賃料は、支払賃料+共益費+一時金の運用益+一時金の償却益などです。

もっとも、共益費が高い物件や敷金・保証金がとても高額という場合は実質賃料はそこまで意識する必要はないのではないでしょうか。

賃料の鑑定評価は、実質賃料を原則としています。ですから大家さんが安い！と思っても共益費や一時金の償却益もみなければわからないということになるでしょう。

賃料の鑑定方法は、新規賃料についての鑑定評価ですから、継続賃料の鑑定評価であるかによって異なります。新規賃料は、新たな賃貸借等の契約について成立するであろう経済的価値を適正に表示する賃料のことをいいます。継続賃料は、不動産の賃貸借等の継続にかかわる特定の当事者間において成立するであろう経済的価値を適正に表示する賃料をいいます。

弁護士に関係があるのは増減額でしょうから、継続賃料についてみることにします。

継続賃料ですが、差額配分方式というものがありますが、はっきりいってあまり理論的ではありません。

結局、紛争となっている差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適正に判定して得た額を実際の実質賃料又は実際の支払賃料に加減して試算賃料を求めるものです。しかし、これでは事実の調査に近く、鑑定をしているとはいい難いと思います。

次にスライド方式です。

従前賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して資産賃料を求める手法です。しかし、不動産価格の変動、公租公課の変動、固定資産評価などは乱高下しないものです。したがって、この点も、実勢が考慮されていないという点で不相当といえるのではないか、と思います。

結局賃貸事例比較方式というものがあります。

新規賃料にかかる賃貸事例比較方式に準じて資産賃料を求めるというものです。

したがって、継続賃料の鑑定といっても、現実問題として不動産鑑定士に見込みを聴いて鑑定書の作成を依頼し、場合によっては、新規賃料で鑑定を求め継続賃料に引き直すということも考えられて良いように思われます。