売却をゴールとする不動産投資！

個人の投資家にもっともポピュラーなのが、物件の売却をゴールとするものです。

結局、購入価格より高い価格で売ってキャピタルゲインを得て、それまでに返済したローンの元本を回収し、手元資金として再投資可能な状態にすることがあります。

そして、売却によって、それ以降の物件の経年によるリスクからは逃れられる、というものです。老朽化が進んだ物件については要注意といえるでしょう。

しかし、不思議なことに売却をゴールとせずに、ローンの完済をゴールとしている方もいます。

経済的には不合理ですが、先祖代々の土地であるとか、本人が土地は売りたくないと考えているなどの事情がある土地などです。このような場合、土地・建物の売却により手を切る予定はないのですから、ローンを返し続けることになります。

当たり前ですが、ローンを返済している以上、次の物件への再投資もすることはできません。こうした場合は「売るつもりはないけれども、いつでも損をしない価格」としておく必要があるでしょう。

例えば、不動産の土地の売却価格が２５００万円と見込め、５０００万円のローンが支払うことにより減少して２５００万円以下、つまりオーバーローン状態ではなくなった状態は心持ちが楽になります。

オーバーローンではなくなった状態のことを「土地値に食い込む」といいます。例えば購入して１５年で「土地値を食い込む」ので、それ以降は損をすることなく売却することができると考えることができます。

建物を考慮する考え方もありますが、通常は、オーバーローン、つまり「土地値を食い込む」か否かは、建物の価値を含めません。なぜなら、建物は、減価償却による価値の減少を意識しているためと解されます。